Makelaars in Frankrijk: wij voeren het gesprek

Wij voeren het gesprek met de Franse makelaars, in het Frans, en zeggen u welke woning de reis waard is.

In Frankrijk werkt de makelaar voor de verkoper. Dat is geen kwaadwillendheid, het is de opdracht die hij heeft getekend. Wie dat weet, leest een advertentie anders en stelt andere vragen.

Wij nemen dat gesprek van u over. Wij bellen de agences in het Frans, vragen door op wat niet in de advertentie staat, en zeggen u welke woning een vliegreis waard is en welke niet.

4-6 %: courtage, meestal al in de vraagprijs verwerkt
3 maanden: gebruikelijke duur van een mandat exclusif
2028: vanaf dan geen verhuur meer met energielabel F

Wie uw dossier begeleidt

Het team van Montclair. Met u spreken wij Engels, met makelaars en notarissen Frans.

Rémy Pampin

Vermogensstrategie en investeringen

Romain Isel

Transacties en netwerk

Olivier Clur

Directie van Ynspir, acquisitie

Hoe de Franse makelaardij werkt

Er bestaat in Frankrijk geen landelijk systeem waarin alle woningen samenkomen, zoals Funda in Nederland. Elke agence heeft haar eigen portefeuille en zet die op haar eigen site, op een of twee portalen, en soms nergens. Dezelfde woning kan bij drie kantoren staan, met drie verschillende prijzen en drie verschillende beschrijvingen.

De opdracht die de verkoper tekent heet een mandat. Bij een mandat simple mag hij meerdere kantoren inschakelen en ook zelf verkopen. Bij een mandat exclusif ligt alles bij een kantoor, meestal voor drie maanden. Dat verschil bepaalt hoe gretig uw gesprekspartner is en hoeveel ruimte er in de prijs zit.

De courtage ligt doorgaans tussen 4 en 6 procent en staat meestal al in de vraagprijs verwerkt. U ziet dan de vermelding FAI, frais d’agence inclus. Wie de courtage betaalt, de koper of de verkoper, staat in het mandat en heeft gevolgen voor de grondslag van de overdrachtsbelasting. Het is een van de eerste dingen die wij navragen.

Waarom Nederlandse kopers slecht bediend worden

Een Franse makelaar heeft zelden een reden om een buitenlandse koper voorrang te geven. Hij heeft een lijst met mensen die overmorgen kunnen komen kijken en die hem in zijn eigen taal bellen. Een mail in het Engels, uit een land waar hij nooit komt, belandt onderaan die lijst.

Daar komt bij dat niemand aan de telefoon geneigd is om de lastige kant van een woning uit zichzelf te benoemen. Het vochtprobleem in de kelder, de buurman die een loods wil bouwen, de weg die in augustus volstaat met verkeer: dat hoort u pas als iemand er expliciet naar vraagt, in het Frans, op de juiste toon.

Het gevolg is bekend. U reist af voor vier bezichtigingen, twee ervan blijken niet te kloppen met de foto’s, een derde is al onder bod, en u vliegt terug met een weekend verlies en geen enkel inzicht.

Wij bellen, niet u

Wij nemen contact op met de kantoren in uw zoekgebied, in het Frans, en houden het contact warm zolang uw zoektocht loopt.

Wij vragen door

Diagnostics, kadaster, bestemmingsplan, lopende werkzaamheden in de straat, werkelijke lasten: wij vragen het op voordat u een ticket boekt.

Wij filteren

Van tien advertenties blijven er meestal twee over. Dat is het hele punt: u reist voor woningen die het waard zijn.

Wat wij opvragen voordat u in het vliegtuig stapt

Een Franse verkoper is verplicht een dossier met technische keuringen te overhandigen, de diagnostics. Dat dossier bestaat al voordat u de woning bezoekt. Wij vragen het op en lezen het voor u na.

Het energielabel, de DPE. Een label F of G is niet alleen een hoge energierekening: voor verhuur gelden inmiddels verboden, met G sinds 2025 en F vanaf 2028.
Asbest bij bouwjaren voor 1997 en lood bij woningen van voor 1949.
De staat van de gas- en elektra-installatie zodra die ouder is dan vijftien jaar.
Termieten en andere houtaantasting, in de gebieden waar de prefectuur dat verplicht stelt.
Het ERP, het overzicht van natuurlijke en technologische risico’s: overstroming, bosbrand, bodemdaling door droogte.
De taxe foncière van het lopende jaar, en bij een tweede woning de taxe d’habitation die daar nog wel geldt.
Bij mede-eigendom: de notulen van de laatste vergaderingen, de lopende lasten en de reeds gestemde werkzaamheden.

Dit is het moment waarop de meeste verrassingen al zichtbaar worden. Een gestemde gevelrenovatie van 40.000 euro per appartement staat in de notulen, niet in de advertentie. Wie dat leest voordat hij biedt, onderhandelt vanuit een andere positie.

Wat een advertentie verzwijgt

Franse advertenties zijn kort en de foto’s zijn met een groothoek genomen. Wat ontbreekt, is zelden toeval: het is wat de verkoop niet helpt.

De oppervlakte is het eerste punt. Bij een appartement in mede-eigendom geldt de wet Carrez, die de netto woonoppervlakte voorschrijft en zolderruimte onder 1,80 meter buiten beschouwing laat. Bij een vrijstaand huis bestaat die verplichting niet, en worden ruimtes meegeteld die u niet als woonkamer zou herkennen.

Het tweede punt is de omgeving. Een dorp dat in juli leeft, kan in november geen bakker en geen school meer hebben. De weg die op de kaart rustig oogt, is in augustus de route naar het strand. En het perceel naast het uwe kan in het bestemmingsplan, het PLU, als bouwgrond staan aangemerkt.

Het derde is de buurt zelf: een geplande loods, een nieuwe rotonde, een windpark in procedure. Dat soort informatie ligt bij de gemeente en is openbaar, maar u moet ernaar vragen. Wij doen dat voor de woningen die op uw shortlist staan.

Wat wij niet zijn

Wij zijn geen Franse agence immobilière en verkopen u niets uit eigen portefeuille. Wij hebben geen woningen te plaatsen en dus geen belang bij welk pand u kiest. Ons belang is dat u iets koopt dat klopt, want daarna begeleiden wij de verbouwing.

Wij vervangen ook de notaris niet. De notaris in Frankrijk is een openbaar ambtenaar die de akte opstelt en het eigendom controleert. Wij zorgen dat u begrijpt wat hij u voorlegt en dat niemand een vraag overslaat omdat die in het Frans lastig te stellen is.

De meest gevraagde steden voor een huis onder Nederlanders

De gemeenten die onze Nederlandse klanten het vaakst noemen. Elk heeft zijn eigen markt, zijn eigen vaklui en zijn eigen valkuilen.

Nice

Cannes

Antibes

Saint-Tropez

Fréjus

Marseille

Biarritz

Carcassonne

Bergerac

La Rochelle

Limoges

Bordeaux

Parijs

Lyon

Straatsburg

Lille

Honfleur

Aix-en-Provence

Hoe het bij ons verloopt

Uw zoekopdracht scherp krijgen

Een gesprek van dertig minuten in het Engels. Streek, type woning, budget inclusief alle bijkomende kosten, en wat u echt niet wilt. Dat laatste is vaak het nuttigst.

De kantoren in kaart brengen

Wij bellen de agences in uw zoekgebied, melden uw dossier aan en zorgen dat u in beeld bent bij wie daadwerkelijk aanbod heeft.

Selecteren en natrekken

Van elke serieuze advertentie vragen wij het dossier op. Wat niet standhoudt, valt af voordat u er tijd in steekt.

Bezichtigen

Wij gaan vooraf zelf kijken en filmen, of plannen uw reis zo dat u op twee dagen alleen de kandidaten ziet die overblijven.

Het bod en de rest

Wilt u verder, dan gaat uw dossier over naar onze aankoopbegeleiding: bod, onderhandeling, compromis en notaris.

Veelgestelde vragen

Moet ik Frans spreken om met een Franse makelaar te onderhandelen?

Nee. Onze gesprekken met u verlopen in het Engels. Het contact met de agences, de notaris en de vaklui nemen wij over, in het Frans.

Dat is geen kwestie van beleefdheid. Wie een mandat, een compromis of een reeks diagnostics niet in de originele taal leest, mist nuances die later geld kosten.

Wat is het verschil tussen een mandat simple en een mandat exclusif?

Bij een mandat simple heeft de verkoper meerdere kantoren ingeschakeld en mag hij ook zelf verkopen. U ziet dezelfde woning dan vaak op meerdere plekken, soms met uiteenlopende prijzen.

Bij een mandat exclusif ligt de verkoop bij een kantoor, meestal voor drie maanden. Loopt die periode af zonder resultaat, dan ontstaat er vaak ruimte om te onderhandelen.

Betaalt de koper of de verkoper de courtage?

Dat staat in het mandat en verschilt per dossier. Meestal is de courtage in de vraagprijs verwerkt, met de vermelding FAI, frais d’agence inclus.

Het is geen detail: of de courtage ten laste van koper of verkoper komt, verandert de grondslag waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend. Wij vragen het altijd na voordat u een bod uitbrengt.

Kan ik rechtstreeks met de verkoper onderhandelen, zonder makelaar?

Dat bestaat in Frankrijk en heet een verkoop de particulier a particulier. Het scheelt courtage, maar u verliest ook de partij die het dossier bij elkaar houdt.

Wij begeleiden dat soort dossiers, mits de verkoper bereid is de verplichte keuringen aan te leveren. Zonder dat dossier adviseren wij niet verder te gaan.

Is de vraagprijs in Frankrijk onderhandelbaar?

Vrijwel altijd, maar de marge verschilt sterk per streek en per woning. In gewilde kustgebieden is de ruimte klein. In het binnenland, bij woningen die al een jaar te koop staan, is die aanzienlijk.

Wat telt, is weten hoe lang een pand al in de etalage staat en of de prijs al eens is verlaagd. Die informatie vragen wij op; in de advertentie staat zij niet.

Waarom krijg ik geen antwoord op mijn mails aan Franse kantoren?

Omdat uw mail concurreert met kopers die morgen langskomen en in het Frans bellen. Een buitenlandse aanvraag kost een makelaar meer tijd en lijkt hem minder zeker.

Een telefoongesprek in het Frans, met een dossier dat serieus oogt, verandert dat in één keer. Dat is precies het werk dat wij doen.