Investeren in Frankrijk, met de cijfers vooraf

Wij rekenen het netto rendement door voordat u biedt, met de lasten, de belastingen en de verhuurregels erin.

Een tweede woning die zichzelf deels terugverdient is een ander project dan een vakantiehuis. De woning moet standhouden als belegging, ook in de jaren dat u er zelf niet komt.

Wij rekenen het rendement door voordat u biedt, met de lasten en de belastingen erin, en zeggen u wanneer het verhaal niet klopt.

7-8 %: aankoopkosten bij bestaande bouw
1,3 mln €: drempel van de IFI, in nettowaarde
22 en 30 jaar: tot volledige vrijstelling van de meerwaarde

Wie uw dossier begeleidt

Het team van Montclair. Met u spreken wij Engels, met makelaars en notarissen Frans.

Rémy Pampin

Vermogensstrategie en investeringen

Romain Isel

Transacties en netwerk

Olivier Clur

Directie van Ynspir, acquisitie

Brutorendement zegt vrijwel niets

Het cijfer dat verkopers noemen is bijna altijd bruto: de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Dat getal is makkelijk, en het klopt zelden met wat er op uw rekening overblijft.

Wat er tussen bruto en netto zit, is in Frankrijk goed te voorspellen. De aankoopkosten bij bestaande bouw, zeven tot acht procent, horen in de noemer thuis. Daarna komen de taxe foncière, de lasten van de mede-eigendom die niet op de huurder kunnen worden verhaald, de verzekering, het onderhoud, en bij verhuur op afstand een beheerder of conciërge.

Bij seizoenverhuur komen daar schoonmaak, wasgoed, platformkosten en leegstand bovenop. Een appartement dat op papier zes procent doet, zit netto vaak rond de helft. Dat is geen slecht nieuws, zolang u het vooraf weet.

Wij rekenen altijd met twee scenario’s: een voorzichtig bezettingspercentage en een optimistisch. Komt een dossier alleen rond in het optimistische scenario, dan adviseren wij het niet.

Welke verhuurvorm past bij uw plan

Gemeubileerde verhuur valt in Frankrijk onder een ander belastingregime dan kale verhuur: niet de inkomsten uit onroerend goed, maar de bedrijfsmatige inkomsten. Dat verschil bepaalt of u kosten en afschrijvingen kunt aftrekken, en het is in de afgelopen jaren meermaals gewijzigd. Wij laten uw situatie altijd toetsen bij een Franse belastingadviseur voordat u kiest.

Jaarverhuur, leeg

De rustigste vorm, met de langste huurbescherming voor de huurder en de laagste opbrengst. Geschikt wanneer u de woning niet zelf gebruikt.

Jaarverhuur, gemeubileerd

Kortere contracten, hogere huur, een ander belastingregime. De meest gekozen vorm voor wie beheer op afstand wil beperken.

Seizoenverhuur

De hoogste opbrengst per nacht en het meeste werk en de meeste regels. Alleen interessant met een goede lokale beheerder.

De regels voor toeristische verhuur

Seizoenverhuur is in Frankrijk gemeentelijk geregeld, en de regels zijn de laatste jaren strenger geworden. Wat in het ene dorp vrij is, vraagt twintig kilometer verderop een vergunning.

Veel gemeenten verplichten registratie van de woning, met een registratienummer dat in elke advertentie moet staan.
In steden met woningdruk is daarnaast een changement d’usage nodig: toestemming om een woning als toeristisch verblijf te gebruiken, soms met compensatieplicht.
Verhuurt u uw eigen hoofdverblijf, dan geldt een maximum aantal nachten per jaar. Voor een tweede woning speelt dat niet, maar gelden juist de vergunningen wel.
Een vereniging van eigenaren kan toeristische verhuur in het reglement beperken of verbieden. Dat staat in het règlement de copropriété, niet in de advertentie.

Belastingen: wat u in hoofdlijnen moet weten

Huurinkomsten uit een Franse woning worden in Frankrijk belast, ook als u in Nederland woont. Het belastingverdrag tussen beide landen voorkomt dat u er twee keer over betaalt, maar u doet wel aangifte in Frankrijk.

Daarnaast lopen er twee heffingen die kopers vaak over het hoofd zien. De taxe foncière betaalt u elk jaar als eigenaar. En wie in Frankrijk voor meer dan een bepaald bedrag aan onroerend goed bezit, valt onder de IFI, de vermogensbelasting op vastgoed; de drempel ligt op 1,3 miljoen euro nettowaarde.

Bij verkoop geldt een meerwaardebelasting die afneemt met de jaren dat u het pand bezat, met volledige vrijstelling voor de inkomstenbelasting na tweeëntwintig jaar en voor de sociale heffingen na dertig jaar.

Dit is de hoofdlijn, geen advies. Uw gezinssituatie, uw financiering en uw plannen met de nalatenschap veranderen de uitkomst. Wij werken samen met adviseurs die beide stelsels kennen en laten uw opzet toetsen voordat u tekent.

Wat een locatie geschikt maakt voor verhuur

De streek die het prettigst is om zelf te verblijven, is niet automatisch de streek die het best verhuurt. Voor een belegging kijken wij naar andere dingen dan voor een vakantiehuis.

Bereikbaarheid. Hoe ver is het vliegveld, en is er het hele jaar een verbinding of alleen in het seizoen. Twee uur rijden na de landing halveert uw publiek.
De lengte van het seizoen. Een kustplaats die tien weken draait, vraagt een hogere weekprijs dan een stad die het hele jaar bezoekers trekt.
Leven buiten het seizoen. Een dorp met een bakker, een school en een arts in november is ook in juli een aangenamere plek, en verhuurt in het voor- en naseizoen door.
De concurrentie. Honderd vergelijkbare appartementen op dezelfde boulevard drukken uw prijs. Een huis met een eigen karakter is lastiger te vergelijken en dus beter te verdedigen.
De gemeentelijke regels. Een gemeente die toeristische verhuur aan banden legt, beperkt uw opbrengst én uw toekomstige koperspubliek.

Een SCI, of toch niet

De SCI, de Franse vastgoedvennootschap, wordt Nederlandse kopers vaak aangeraden om de erfopvolging te regelen of met meerdere personen te kopen. Dat kan kloppen, maar het is geen standaardoplossing.

Een SCI brengt boekhouding, jaarlijkse formaliteiten en een keuze tussen twee belastingregimes met zich mee. En wat in Frankrijk handig uitpakt, kan in de Nederlandse aangifte juist ongunstig vallen. Die twee kanten moeten tegelijk bekeken worden.

Wij hebben er geen belang bij welke vorm u kiest. Wij zorgen dat de vraag op tafel komt voordat de notaris de akte opstelt, want daarna aanpassen is duur.

De meest gevraagde steden voor een huis onder Nederlanders

De gemeenten die onze Nederlandse klanten het vaakst noemen. Elk heeft zijn eigen markt, zijn eigen vaklui en zijn eigen valkuilen.

Nice

Cannes

Antibes

Saint-Tropez

Fréjus

Marseille

Biarritz

Carcassonne

Bergerac

La Rochelle

Limoges

Bordeaux

Parijs

Lyon

Straatsburg

Lille

Honfleur

Aix-en-Provence

Wat wij doen

Uw doel vastleggen

Wilt u opbrengst, een pand in waarde, of eigen gebruik met een bijdrage in de kosten. Dat bepaalt de streek en het type woning.

Doorrekenen voor het bod

Per kandidaat een rekening met aankoopkosten, verbouwing, lasten, beheer en twee bezettingsscenario’s.

Toetsen

Gemeentelijke regels voor verhuur, reglement van de mede-eigendom, en de fiscale opzet met een adviseur die beide landen kent.

Kopen

Bod, compromis en notaris, met de voorbehouden die bij een beleggingsdossier horen.

Klaar voor verhuur

Ontwerp en verbouwing met studio Ynspir, en de inrichting die seizoenverhuur realistisch maakt.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Frankrijk aangifte doen als ik mijn woning verhuur?

Ja. Huurinkomsten uit Frans vastgoed worden in Frankrijk belast, ook wanneer u in Nederland woont en de huurder op een Nederlandse rekening betaalt.

Het verdrag tussen Nederland en Frankrijk voorkomt dubbele heffing, maar ontslaat u niet van de Franse aangifte. Wij brengen u in contact met een adviseur die dat jaarlijks voor u doet.

Welk rendement is realistisch?

Dat verschilt te sterk per streek en per verhuurvorm om er één getal op te plakken. Wat wij wel kunnen zeggen: reken met netto, niet met bruto, en neem de aankoopkosten mee in uw rekensom.

Een dossier dat alleen rondkomt bij een hoge bezetting in het hoogseizoen, is een dossier met weinig marge voor tegenvallers.

Mag ik mijn Franse woning aan toeristen verhuren?

Vaak wel, maar steeds vaker onder voorwaarden. Veel gemeenten eisen registratie met een nummer in elke advertentie, en in steden met woningdruk is een vergunning voor gebruikswijziging nodig.

Daarnaast kan de vereniging van eigenaren het in haar reglement beperken. Wij controleren dat per adres, voordat u biedt.

Wat is de IFI en vanaf wanneer betaal ik die?

De IFI is de Franse vermogensbelasting op onroerend goed. Zij geldt voor niet-inwoners over hun Franse vastgoed, zodra de nettowaarde boven 1,3 miljoen euro uitkomt.

Schulden die met het pand samenhangen, zoals een lening, tellen onder voorwaarden mee in die nettowaarde. Het is een van de redenen waarom de financieringsvorm vooraf aandacht verdient.

Hoeveel belasting betaal ik bij verkoop?

Over de meerwaarde betaalt u inkomstenbelasting en sociale heffingen. Beide kennen een korting die oploopt met de bezitsduur: volledige vrijstelling na tweeëntwintig jaar voor de inkomstenbelasting en na dertig jaar voor de sociale heffingen.

Verbouwingskosten kunnen onder voorwaarden de belastbare meerwaarde verlagen, mits u facturen van ingeschreven bedrijven kunt overleggen. Bewaar die dus, ook na tien jaar.

Is een SCI verstandig voor Nederlandse kopers?

Soms, vooral bij aankoop met meerdere personen of met het oog op de nalatenschap. Maar een SCI brengt verplichtingen mee, en de Nederlandse behandeling ervan kan anders uitvallen dan de Franse.

Laat die vraag beantwoorden voordat de akte wordt opgesteld. Achteraf wijzigen betekent in de praktijk een nieuwe overdracht, met de kosten van dien.

Kunnen jullie ook het beheer en de verhuur regelen?

Wij verzorgen zelf geen verhuurbeheer, maar wij kennen de lokale beheerders in de streken waar wij werken en helpen u er een te kiezen en te beoordelen.

De inrichting die seizoenverhuur aantrekkelijk maakt, doen wij wel: dat is het werk van studio Ynspir.